【房产证编号 查询户主】开发商的"基金算盘":提升收益率+产业协同试验


发布时间:2021-01-26 15:46:06 阅读量:15948 作者:炎彬

除此之外,代建、开发管理以及资产管理业务带来的收益虽然不算高,也有可观的毛利房产证编号 查询户主。根据张化东的介绍,仅资产管理业务就可以获得2%左右的提成,而代建的收益则可以达到销售总金额的8%,开发管理业务的收益也能达到项目总销售收入的5%左右。这些收入无疑大大弥补了房企因为行业毛利下滑而带来的损失。

每经记者 杨羚强 发自上海

中国的地产基金发展不过短短十余年时间,管理规模已经达到数千亿元。目前,在地产行业银行信贷融资越来越困难而信托等渠道融资成本越来越高的情况下,越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。

和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同,如今开发商更看重的是,使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。以极低的自有资金比重实现高额净利润,进而取得超过行业平均值的净资产收益率,这当然是一种理想的状况,但同时,行业低迷带来的风险也如影随形。如何做好地产基金的运营与风控,是摆在地产商和基金管理者面前的一道难题。

保利地产2013年年报显示,公司投资的主要房地产基金——信保基金管理的账面资产价值只有2.24亿元,但当年的投资收益却达1.07亿元,投资收益超过40%;此外,保利地产2013年的摊薄净资产收益率为20.76%,远远高于行业11%的平均净资产收益率。

亿翰智库上市公司房地产研究中心副主任张化东说,通过利用私募基金,开发商的平均负债杠杆可以提高将近一倍。随着负债杠杆的提升,房地产企业的净资产收益率也能得到大幅提高。

克而瑞研究分析师朱一鸣说,股权类的私募基金还会带给开发商代建、开发管理、资产管理等业务的收益,类似铁狮门的模式,最高甚至可以达到40%的净资产收益率。

在行业平均毛利率已降至30%左右之时,超过30%的净资产收益率,显然能大大提升公司在资本市场上的竞争力,而这对公司之后的募资、扩张都将至关重要。

利用基金提升盈利能力

2002年,当万科、万通、建业等公司发起成立中城联盟投资管理公司时,他们也许并未想到,有一天公司的地产基金管理规模能超过千亿元房产证编号 查询户主。根据《中国企业家》的报道,上述公司成立一年半时,公司募集的资金只有1500万美元。

十多年后的今天,朗诗、保利、金地等公司管理的基金规模已经达到数十亿甚至数百亿元,复星地产控股有限公司的资产管理规模更是达到千亿元。同时,越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。

和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同,如今开发商更看重的是,使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。

据克而瑞分析师朱一鸣介绍,以美国的铁狮门为案例,房地产私募基金对该公司净资产收益率提升的帮助较大。一是实现了“小股操盘”,以极低的自有资金比重实现高额净利润,进而取得超过行业平均值的净资产收益率;二是向私募基金的投资者收取项目管理费、代建费以及资产管理费。

就目前而言,前者的意义更为重大。据上海易居房地产研究院发布的数据,今年一季度开发商自筹资金占开发资金总规模接近40%。对此,亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说,利用私募基金,开发商可以解决10%~20%的资金需求。

保利年报充分显示出地产基金模式所能达到的规模。根据公司年报,保利在信保基金的权益只有2亿多元,但信保基金的资金规模却达到了40多亿元。

房地产基金试验领域广泛

虽然理论上房地产私募基金能够提升企业的经营杠杆,使开发商的净资产收益率大幅提升,但是,《每日经济新闻》记者发现,绝大多数房地产企业的净资产收益率并没有因成立并管理大规模的地产基金而大幅增长。

《每日经济新闻》记者为此采访了金地集团相关负责人,他告诉记者,房地产基金管理作为独立的公司,不会并入到集团的年报里,而募集的资金中虽然有一部分被用于金地旗下的项目,但也有资金运用到其他房地产公司项目。

对于上述说法,兰德咨询总裁宋延庆告诉记者,目前房地产基金对于开发商来说,更大的意义是产业协同试验,并不指望借助基金给房地产公司带来可观的利润。

《每日经济新闻》记者此前调查了解到,目前开发商在房地产基金试验的领域非常广泛,并不只是涉及房地产开发。

办公空间提供商蜂巢办公空间的相关人士就表示,目前在服务式办公领域,有一部分投资商就是出自专业的房地产基金房产证编号 查询户主。据他介绍,服务式办公室的收益也像房地产基金一样由多个部分组成。除了传统的租金收益外,还有金融服务、行政服务配套服务等收益。

同样,房地产并购类型的基金,也是开发商目前正在尝试的一种类型。以金地为例,其尝试的低成本“夹层基金”就可以用来并购项目股权。

除此之外,还有部分地产公司通过旧改项目成立的有限合伙公司,为地方城市建设提供融资平台的案例。

宋延庆说,这些基金对开发商更大的意义不只是提升业绩,还在于通过基金试验,完成由开发商向金融投资商的转型。

其中土地出让收入成本性支出33952亿元,同比增长0.7%,占总支出82.4%,相当于八成土地出让收入用于征地拆迁及农民补偿等。社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,土地拆迁的成本越来越高,在扣除拆迁开发等成本后,地方土地出让净收入越来越少,差额只有几千亿,进一步影响了地方支出。

分析人士认为,虽然不会对整个行业的供需形势产生较大影响、官方也表示并非旨在“救市”,但南宁新政策客观上有利于进一步释放市场购买力,也的确在地方松绑限购政策方面开了先河。中国房地产市场的降温已经成为不争的事实。国家统计局4月18日发布最新数据显示,3月70个大中城市新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。专家指出,2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化,在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。

市民在保利销售中心排队购房,一房难求。卢奕诚 摄

杨主治家房屋开裂情况并不算最严重,在村民曾爵家,其砖瓦结构的房屋有几处裂缝,一些裂缝甚至可以塞下手指。曾爵说,这些裂缝都是最近两年才出现的。

赵先生和孙女士夫妇,要购买套型建筑面积为80平方米的首套自住住房,住房公积金月缴存时间、首付款比例、抵押物评估价值等符合贷款要求,贷款期限30年。夫妻双方住房公积金月缴存额个人部分之和为950元,调整前扣减2184元的生活费,可以申请到120万元的贷款;调整后扣减2408元的生活费,可以申请到115.3万元的贷款,贷款额度减少4.7万元。本报记者 赵莹莹

“一方面,南宁此次购房政策调整与北部湾经济区同城化结合起来,顺理成章,找到了一个好的切入点。”蒋晔说,另一方面,相比一二线城市,南宁房地产市场也并未产生大的波动,尚有较大开发空间。

昨日上午9时许,顺义区区长卢映川在另外两名诉讼代理人的陪同下,一同出现在被告席上。庭审持续了近两个小时,庭上被告一方主要由一名代理人发言,但在答辩和法庭调查环节,卢映川两次主动打开话筒,补充发言,在最后陈述阶段也都是他一个人完成。记者注意到,此前行政一把手出庭的案例已有不少,有一句话也不说的,或只说一两句“不同意原告诉讼请求”的,但在近一两年的案例中,主动发言的越来越多。

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网友评论:

来自泸州的网友说:评论时间:2021-01-26

人的一生,都有一些说不出的秘密。挽不回的遗憾,触不到的梦想,忘不了的爱。回复


来自荆州的网友说:评论时间:2021-01-26

我将于茫茫人海中访我唯一灵魂之伴侣,得之,我幸;不得,我命,如此而已。或得则吾生,不或则吾灭。回复


来自湘西州的网友说:评论时间:2021-01-26

没办法体面地喜欢一个人,因为在乎本身就极不体面。密切关注一个人的言行,稍有接触就紧张得可笑。这份不雅是爱情里最好的东西之一,它装不出来,也掩盖不了。无论多成熟的人,深爱时都会回归成孩子。回复


来自聊城的网友说:评论时间:2021-01-26

我天性不宜交际。在多数场合,我不是觉得对方乏味,就是害怕对方觉得我乏味。可是我既不愿忍受对方的乏味,也不愿费劲使自己显得有趣,那都太累了。我独处时最轻松,因为我不觉得自己乏味,即使乏味,也自己承受,不累及他人,无需感到不安。回复


来自瑞昌的网友说:评论时间:2021-01-26

痛过之后就不会觉得痛了,有的只会是一颗冷漠的心。回复


来自瓦房店的网友说:评论时间:2021-01-25

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自江油的网友说:评论时间:2021-01-25

你看,这么多人,这么大的世界,我遇到了你,你也遇到了我,真好。回复


来自芜湖的网友说:评论时间:2021-01-25

生活中的不如意,非常不值得我们去气馁、去悲伤、去失望。换一种方法,换一种态度,换一种角度看世界。生活中的不幸也许会变成人生最明亮的明灯,呈现在眼前的便是一个精彩纷呈的世界。回复


来自荆门的网友说:评论时间:2021-01-24

想要看清事实,必须要经历一些疼痛。回复


来自孝义的网友说:评论时间:2021-01-24

谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。回复


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