【邳州房产贷款】住建部专家称楼市正处在深刻变革阶段


发布时间:2020-12-02 01:39:12 阅读量:237 作者:宇豪

深圳特区报:2012年11月,北京、上海等地又出现了“地王”,最高者光起始楼面价就高达3邳州房产贷款.6万。12月,9大房企累计购地金额高达390多亿元。这是不是意味着房市将强劲反弹,调控效果还没有达到?

“温州房价被腰斩”、“贵阳买房如买大白菜”、“鄂尔多斯无人收房 ”……去年下半年以来,楼市“坏消息”不断。随着国家调控的深化、经济形势变动以及房产税开征探讨的推进,国内一些城市出现了量价齐跌和土地出让流拍或底价成交的情况。一时间,“崩盘”说法不胫而走。而元旦期间,全国一线城市又呈现出成交量稳中有升的特点。

无论如何,2013年中国楼市将经历深刻变革。变革方向如何?记者日前在深圳采访了国家住建部研究中心主任秦虹。

房地产市场仍有很大空间

深圳特区报:一些学者和经济学家认为中国楼市正面临崩盘的危险,有的还给出了“时间表”,认为会发生在2013年。这些推断未必合理,但很多房子是空的,而且市场充满投机等问题的确是事实。您怎么看?

秦虹:我没有这么悲观。中国房地产市场仍有很大的发展空间,目前只是处在一个较为深刻的调整阶段。

首先,城市人口仍在不断增长,中小城市人口不断向大城市积聚的趋势是未来楼市的主要动力之一邳州房产贷款。过去10年房地产市场增长快的地方,都是集聚人口规模大的地方。以广东为例,表现得尤为明显。10年前,河南省是中国人口第一大省,而现在是广东。为什么?因为越来越多的年轻人会到深圳和广州这样的城市寻找发展机会,这些地区产业发达,就业机会多,能吸引新的人口。再以北京和上海为例,两座城市目前每年新增常住人口已经超过60万。所以,对那些产业发展快、集聚人口多的城市来说,其楼市在未来仍会有一定空间。实际是人口与资本的聚集决定了一个地方楼市的情况。

其次,从统计数据来看,目前我国城镇人均住房面积为31平方米,但人均住房面积低于20平方米的家庭还有32%。同时,由于投资和投机因素的存在,之前的楼市供给很多都是无效供给,就是说还有很多真正需要买房的人没有买房,他们的购买力未来都会体现出来。另外,家庭小型化趋势等因素,都会对楼市形成正面影响,但增速不可与前10年相比。

深圳特区报:很多人嘲讽房地产商卖的是“四面墙”,只要弄一块地便可以坐等发财。您曾多次表示,房地产商今后赚钱不会这么容易,房地产企业未来会面临什么挑战?

秦虹:未来,行业内部的分化趋势会日益明显。首先,随着国家调控的深化,投资和投机性的需求会逐渐被挤出,自住需求的上升会对房地产商的产品和服务提出新的要求;同时,供求关系也会有所变化,将成为房地产企业必须面对的挑战。房地产商必须在住房结构、功能和配套等方面下足功夫才能有市场,企业必须有品牌才有继续发展壮大的可能。

其次,在资金来源上,房地产商也必须要做新的调整。可以预见,未来我国的货币发行规模会逐渐趋于稳健,房地产商的资金来源将不会像以前那样容易。目前,很多资金来源是民间借贷或者信托融资,这些途径很多时候存在着一定的风险和不稳定性,以后会向更加规范化的方向发展。以上因素将使得房地产商的资金成本有所上升,促使其营销策略更趋稳健。

再从土地供给方面来看,由于目前量价齐跌和土地溢价率的下降,加上国家有意提高农民在土地增值收益中的分配比例,地方政府和房地产商在整个产业链上的“分利”比例也必将调整,这也是房地产商必须面对的问题。

通过政策抑制房子资产属性

深圳特区报:对于国内的高房价,很多人怪罪于货币超发,认为手持现金的群众只能“买楼保值”或者是“炒楼升值”。您怎么看?

秦虹:房地产有很强的资产属性。如果观察M2的走势,你会发现它和全国住房的新增销售面积增加曲线是一种很明显的“正相关”态势,两者增速的加快和放缓基本一致。同时,当市场实际利率下降时,房子就会涨价;当实际利率上升时,房子便会降价。这些数据足以说明房地产市场和货币的密切关系。

再举一个例子,在2012年5月,市场开始对央行有降息预期,大家对房市的判断有所改变。6月之后,随着年内首次降息成为现实,房价开始出现回升,成交量也有所上涨。同样在2009年,我们在市场上投放了大量货币,这促发了2010年和2011年全国房地产大范围开工,直接导致了现在的库存问题。目前,全国待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米。

深圳特区报:在中国楼市,房子不再是商品,而是投资品。调控是不是需要釜底抽薪,从根本上去除这种资产属性呢?

秦虹:房地产的资产属性是天然的,在任何国家和地区都一样邳州房产贷款。以美国为例,其2000年后出现了明显的房价上涨。很容易发现,房价上升和利率变化有密切关系。在2000年到2002年,美国总共降息25次,联邦基准利率从6%一路降到1%。资金成本下降,购房需求猛增,房地产市场就开始膨胀,房价也有所上升,在部分地区,房价上涨超过一倍。但在2004年之后,为应对大宗商品价格上升引发的通货膨胀,美联储在两年内连续加息17次,资金成本骤然上升,最终导致很多低收入家庭断供,这是美国房地产泡沫破灭的重要因素。

实际上,采取任何方式都无法根除这种房地产的固有属性,但可以通过政策去抑制资产属性的程度,让市场更趋理性。

“地王”频现不代表强势反弹

秦虹:我不这么认为。以北京为例,那一块被称为“地王”的土地其实位于东三环的中心地带,这个价格并非近年土地出让的最高纪录。我们再看全国的情况,在一些包括省会城市在内的大城市,政府出让的土地很多都以底价成交,流拍的情况也时常发生。目前的一个数据可以说明这一点。

2012年前8个月,全国300个城市的住宅用地月度成交负增长27%,成交均价负增长9%。这说明调控的效果正在显现,行业正处在“去杠杆”的过程中,投机性因素正被不断挤出市场,楼市短期内不会出现强势反弹。

深圳特区报:现在很多政府部门已经开始“吹风”房产税,加之2012年土地出让金下降影响了地方财政收入,因此房地产税试点范围扩大被看做势在必然。这个税开征会对楼市产生怎样的冲击?

秦虹:目前,具体方案并没有公布。房产税即便开征,其影响也要根据具体情况而定,如税制如何设定,范围有多大,起征点是多少,这些都是很重要的因素。这些因素也决定了到底对楼市有多大影响。如果税率较高,面较广,起征点也低,那么对楼市的冲击就大。反之,对楼市的冲击就小。

在我看来,房地产税并不是解决楼市问题的根本途径。楼市的很多问题要彻底解决,必须有赖于财税、土地、金融等多项改革的配套。记者 谭德波

楼市 建部 国家

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网友评论:

来自南通的网友说:评论时间:2020-12-02

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自合肥的网友说:评论时间:2020-12-02

想念一个人,需要冲动的感觉。思念一个人,需要深刻的烙印。接近一个人,需要满怀的诚意。爱上一个人,需要十足的勇气。放弃一个人,谈何容易。回复


来自兴城的网友说:评论时间:2020-12-02

真想就这样对喜欢的人好,不多想,不求结果,没有目的,不问往后。就这样,顺着时间的脉络,日复一日的温柔下去。回复


来自毕节的网友说:评论时间:2020-12-02

在我们的心灵深处,爱和孤独其实是同一种感情,它们如影随形,不可分离。愈是在我们感觉孤独之时,我们便愈是怀有强烈的爱之渴望。回复


来自兴城的网友说:评论时间:2020-12-02

最难过的事莫过于你忍了好久不联系对方,不去看他的动态,不想听到他的声音,结果他过得比你自在,完全没有因为你有任何情绪上的波澜,而你却因为他的一条动态瞬间爆炸。回复


来自连云港的网友说:评论时间:2020-12-01

其实并不是所有人都有那么好的脾气,如果你恰巧碰到了那个愿意迁就你的人,请记得别磨光了他的感情。回复


来自密山的网友说:评论时间:2020-12-01

我们用一生的时间做着两件事情:行走与选择行走的路。没有行走的人生,如一潭枯井,缺了生命的活力,丢了活着的要义;没有选择,就没了自己的轨迹与前进的方向。我们是有很多种选择的,无论怎样选择,都会有一些人,有一些风景陪着你,路途或远或近,时间或长或短,需要我们弥足珍惜。回复


来自肇庆的网友说:评论时间:2020-12-01

你说还是活着等,等那一天!有那么一天吗?——你在就是我的信心回复


来自广丰县的网友说:评论时间:2020-11-30

我以为时间还长,足够我去浪费;我以为时间还长,你可以等我去懂事;我以为时间还长,长大后你依旧会陪着我;我以为时间还长,我们会一直一直到永远。原来你老了,原来妈妈也会老。回复


来自烟台的网友说:评论时间:2020-11-30

亿万颗尘埃努力地聚合,才有了今天的地球。只要不轻易舍弃一粒沙子,你终将拥有一座城堡。勤奋做脚下小事,终有一天梦想会实现!回复


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