【应城房产信】租金回报率低成商业地产融资绊脚石


发布时间:2020-09-21 00:16:50 阅读量:34063 作者:宜磊

分析指出,虽然REITs试点推出有望缓解商业地产的融资困境,但目前在电商的冲击下,租金回报率偏低,因此,真正市场化运作的REITs在收益率上或难具有吸引力应城房产信。

李嘉诚以39.1亿元人民币的价格将其旗下商业地产项目重庆解放碑大都会广场整体出售给信托公司,此举业内再次对房地产信托投资基金(REITs)开闸充满期待。业内有消息称,住建部和央行已经委托京沪深穗四个城市分别制定房地产信托投资基金(REITs)试点的工作方案。

昨日,记者采访多方相关人士,均表示暂未收到试点消息,但“930房贷新政”后,市场对这一业务都重燃期待。

“暂时没有听说REITs要在广州试点的确切消息,但是从趋势上来看,这个融资手段迟早将放开。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

此前,在备受关注的“930房贷新政”中,除了重提要鼓励住房抵押贷款支持证券(MBS)支持房贷投放,还提出另一个有利于缓解开发商资金紧张情况的概念,即积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

另外,多个信托公司人士也表示暂未听到这一消息。但对信托行业而言,有北京某信托公司的研究人士对记者表示,信托公司对REITS业务还颇为期待,因为在目前融资类信托增长速度趋缓、转型受限的背景下,这“好歹是条新出路”。

与靠租金回报相比

REITs回笼资金更快

研究人士指出,这种融资手段放开,一是有利于房地产市场化融资,也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求。

黄文杰表示,在目前的商业地产融资相对不畅的情况下,如果REITs能够放开,“内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资。”其分析称,相比此前靠大额投入、逐渐租金回报的形式,这种融资方式能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金,并进行复制、发展。

问题一:年租金回报率仅6%难达标

黄文杰认为,由于REITs本身对于商业地产的租金回报率有要求,达到了相应的租金回报才能用,因此并非所有的商业地产都能通过这种方式来融资,恰恰相反的是,回报率达标的物业,往往不缺钱。“按照境外REITs的要求来看,年租金回报率至少要达到3~5个点,香港的年租金回报率要达到7%~8%。内地由于贷款利率本身比较高,因此对于年租金回报率肯定有更高的要求,内地要想顺利推动REITs,物业本身的租金回报率不能低于8%。”

而按照这一要求,目前广州绝大部分商业地产并不达标。黄文杰表示,由于前几年广州商业地产扩容明显,目前广州绝大部分商业地产依然处于成长期,尚未进入成熟期,因此正常经营状况下的商业地产,平均年租金回报率“可能在4%~6%左右”,低的“只有2%~3%”。其表示,个别物业,尤其是经营时间比较长,当年初始投入比较低的物业可以达标,比如天河城等回报率确实超过了10%,但是这种类型的物业并不缺钱。“很多银行都想给这种优质物业贷款,这类型物业完全没必要通过这种方式来融资。”

问题二:信托投资管理能力仍欠缺

也有分析人士认为,在我国现行税收制度下,国际上通行的REITs收益率标准(7%~8%的水平)难以得到满足。按照现行税制,我国商业地产的租金收入最终只有租金的60%~70%。这也就意味着,在相关的免税政策没有出台之前,REITs很难得到规模化发展。

“未来广州的商用物业总体租金水平,都应该是维持在一个比较平稳的状态,不会大起大落。”黄文杰表示,但是根据经营情况的不同,收租率和租金、各个项目会出现冷热不均,“好的可能越来越好,远远高出平均水平,差的可能收不到钱,未来虽然整体市场相对稳定,但是会出现两极分化,好的和差的项目会越拉越远。”他预计,未来能够达到REITs要求的物业会越来越多,“一两年之后,有一些成长期的物业会逐渐进入成熟期,租金回报率达到REITs的要求。”

此外,上述信托研究人士指出:“REITs成立后要管理投资房地产,但国内信托这方面的投资管理能力还不足,所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力,更可能相当于信贷资产证券化的受托人角色。”

他认为,REITs的成功与否取决于制度设计、房地产走势等多种因素应城房产信。“市场需求还是挺迫切的,主要在于政策层面,制度设计一直没有出来。还有房地产市场走势不明朗,也可能抑制投资。”

第三,还有相当数量的耕地因中重度污染已不太适宜耕种,明年也要启动修复。

“裸卖”是另一种变相降价的形式。荔湾区中信[简介 最新动态]西关海前期售价为2应城房产信.8万元带装修,该盘在12月初推出一批特价单位要求买家需要一次性付款价仅为2.4万元/平方米。番禺的尚上名筑、从化的雅居乐[简介 最新动态]小院流溪等也剔除装修“裸卖”。

针对美兰机场的报告,美兰区城管局联合演丰镇政府以及国土、规划、住建等部门对美兰墟美仁路旁的违建商住小区进行了全面的调查。经查,该违章建筑群共8栋建筑,分别建至地面2层至10层不等,8栋建筑面积合计约6.2万平方米,建设单位为海南鸿利物业发展有限公司(以下简称鸿利公司)。该公司曾于1993年取得原琼山县人民政府建设委员会颁发的《琼山县建设委员会建筑许可证》(琼基建管字238号),在建美男农贸市场完工后,由于迟迟未能完善商住小区内的报建施工手续,一直处于停工状态。随着国际旅游岛的建设,海南省的房地产业快速发展,鸿利公司受利益驱使,在原规划报建手续已过期,且未取得新的国土、规划报建及施工手续的情况下,于2011年擅自建设以上8栋违建商住小区,形成名副其实的小产权房。

《第一财经日报》记者统计发现,不仅仅是呼和浩特,这几年,包括沈阳、佛山、芜湖等城市,都经历了楼市救市“一日游”的现象。最先开始松绑限购“一日游”的城市是佛山。2011年10月11日,佛山住建局发文称,从即日起对四类人群放宽限购。

最近,广州限购政策收紧,于是有一些没达到购买条件的人,转而将置业的目光投向不限购的远郊区。

在与开发商签订了购房合同后,李明和售楼员一同来到了中国工商银行邢台钢北支行办理按揭贷款,贷款8万元,期限8年,每月还款1200元。

“因此,根据市场各材料涨价幅度计算,2014年装修涨价幅度预计在13%-18%,也就是说一套100平方米的房子年前6万多能装下来,过完年再装修要比年前多掏近1万元。”业内人士说。

商业地产 租金 回报率

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网友评论:

来自佳木斯的网友说:评论时间:2020-09-21

不是每件事都注定会成功,但是每件事都值得一试。回复


来自宁德的网友说:评论时间:2020-09-21

带着曾经的梦中幻想,告别昨日的紧张彷徨,新的一天要大踏步迈向前方。回复


来自诸城的网友说:评论时间:2020-09-21

相爱时,我们明明是两个人,却为何感觉只有独自一人?分开后,明明只是独自一人,却为何依然解脱不了两个人?感情的寂寞,大概在于:爱和解脱,都无法彻底。回复


来自三门峡的网友说:评论时间:2020-09-21

爱,不是寻找一个完美的人,而是学会用完美的眼光,欣赏一个不完美的人。回复


来自石首大冶的网友说:评论时间:2020-09-21

孤独和爱是互为根源的,孤独无非是爱寻求接受而不可得,而爱也无非是对他人孤独的发现和抚慰。回复


来自灌南县的网友说:评论时间:2020-09-20

今晚天上有半轮的下弦月; 我想携着她的手, 往明月多处走—— 一样是清光,我想,圆满或残缺。 庭前有一树开剩的玉兰花; 她有的是爱花癖, 我忍看它的怜惜—— 一样是芬芳,她说,满花与残花。 浓荫里有一只过时的夜莺; 她受了秋凉, 不如从前浏亮—— 快死了,她说,但我不悔我的痴情! 但这莺,这一树残花,这半轮月—— 我独自沉吟, 对着我的身影—— 她在哪里呀,为什么伤悲,调谢,残缺?回复


来自台北的网友说:评论时间:2020-09-20

所以重要的在于养成和保持一个活泼无碍的心灵境地,利用天赋的身与心的能力,自觉地尽量发展生活的可能性。回复


来自本溪的网友说:评论时间:2020-09-20

当今社会,物欲横流,弱肉强食。在人性与道德的激烈竞争中,我们渐渐遗失了最初的美好,逐步迷失了纯真的本性。任孤单与落寞在回忆的小河里轻吟浅唱,岁月安静的流淌,我们却再也寻不回那个梦开始的地方。回复


来自玉溪的网友说:评论时间:2020-09-19

每个人都睁着眼睛,但不等于每个人都在看世界,许多人几乎不用自己的眼睛看,他们只听别人说,他们看到的世界永远是别人说的样子。回复


来自洛阳的网友说:评论时间:2020-09-19

没有谁会对谁好一辈子,只有自己不会委屈自己。回复


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