【房产开发公司管理制度】河南建业地产借道股权信托融资


发布时间:2020-08-16 01:49:23 阅读量:12810 作者:弘文

去年11月份,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩,至今年2月份只发了27个信托产品,跌到低点房产开发公司管理制度。

河南建业地产发布公告,称旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议,百瑞信托须成立资本不超过12亿元,但不少于10亿元人民币的信托。这已是建业地产第二次采用股权类信托的模式。

值得注意的是,此次建业发行的信托要求信托资本在投资开发项目时持有项目的股份不超过50%。

对此,北京相关咨询机构人员向《中国建设报·中国住房》记者透露,“当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛,比如在股权融资模式下,要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高房产开发公司管理制度。”

二次借道

据了解,该信托资本将通过直接持有项目公司股权的方式参与项目的开发。

早在2010年5月,建业地产就与百瑞信托合作,成立了8亿元地产信托进行融资。此后,该信托资本通过注入项目资本或者接手项目股份的方式参与到项目的开发。

资料显示,去年12月,百瑞建业信托及建业地产分别以2.84亿元、2.35亿元向建业南阳增资。完成注资后,建业地产和百瑞建业信托分别持有建业南阳51%和49%的权益。

今年4月,建业地产以1.63亿元向百瑞建业信托出售旗下河南新城25.1%的股权。交易完成后,建业地产及百瑞建业信托分别持有河南新城74.9%及25.1%的股权。

建业地产财务总监朱伟明表示,通过此类股权合作的方式引进信托,有利于公司把融资成本降低。

公告显示,如果信托收入的实际年回报率不高于8.5%,受益人将收取按年回报率8.5%计算的信托收入。也就是说,建业将融资成本控制在8.5%以内。如果纯粹是贷款类型的信托,个别的融资成本可能高达20%。

目前,非证券类信托产品以贷款类、权益类和股权类为主要类型。而在4月底,江苏新城则以其在上海浦东项目的收益权作为信托产品,发行募集4.5亿元资金,该权益信托的融资成本为14.5%。

业内人士分析,如果开发商对项目的操作能力较强,项目的投资前景清晰,采取股权信托也有利于信托公司降低风险,并分享项目的收益。

收紧信号

“建业地产选择当前的时点发行信托筹资,除了项目进展的需求外,对于政策也是有所考虑的。”业内人士表示,近段时间信托相关政策变更消息一直不断,这对房企也是个预警。

但在今年3月的第一周就有26个房地产信托新品出炉,整个3月份投资于房地产行业的信托产品募集资金量大增。

用益信托统计数据显示,纳入统计的35个投向房地产行业的信托,拟募集资金总额达98.31亿元,环比增长108.42%,占到3月份募集总规模的46.45%。

此前有报道称,3月份房地产信托的反转回暖很可能让监管层重新考虑,再次对信托行业的房地产业务加以管束,有可能5月1日前后出台新规,收紧房地产信托。尽管5月3日银监会相关部门否认会出台房地产信托新规的计划,但却足以刺激市场本就紧张的神经。

值得注意的是,近日,相关咨询机构人员透露,当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛,比如在股权融资模式下,要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。

这或许可以解释为房地产信托收紧的一个信号。

-李燕楠/文

买卖双方的这场 “拉锯战”中,一些前期快速上涨的板块,率先出现价格松动迹象。松江新城板块是上海外围区域的一个热点住宅板块。据汉宇地产的监测,新政出台后的4月19日至4月25日,在该板块供应量没有中断的大前提下,一周新建住宅成交量仅为0房产开发公司管理制度.86万平方米,环比前一周缩幅达21.05%,基本与今年春节期间的成交水平相当,而与该板块的平均水平相比存在一定差距。成交均价也出现下探趋势,下降程度在1000元/平方米左右,目前该区域的成交价格为12861元/平方米。

尽管统计部门多次强调,购房属于投资行为,所以,房价不宜计入CPI统计。但是,房价与民生息息相关,抛开房价谈物价,往往难以被接受。从国际经验来看,房价与物价经常体现为相互影响、相互推动的关系,前者尤其与CPI中的居住类价格密切相关,进而房价应保持与整个消费价格的大体一致。然而,在房价明显上涨时,我国CPI往往不会同步变化,甚至CPI中的居住类价格也与之背道而驰。国家统计局数据表明,2005年至2009年,我国CPI中的居住类价格分别同比上涨5.4%、4.6%、4.5%、5.5%和-3.6%,其中,涨幅最高的年份分别为2008年和2005年,事实上,这两年却是我国房价上涨压力较小的年份。

三是投资拉动太大。王珏林称,2008年经济危机给2009年经济增长带来巨大的压力,国家调整政策,促消费、调结构,投资用在基础设施上的比例比较大,基础设施和城市设施都会带动这个产业的需求和发展,必然带来房地产业的又一个春天。

尽管统计部门多次强调,购房属于投资行为,所以,房价不宜计入CPI统计。但是,房价与民生息息相关,抛开房价谈物价,往往难以被接受。从国际经验来看,房价与物价经常体现为相互影响、相互推动的关系,前者尤其与CPI中的居住类价格密切相关,进而房价应保持与整个消费价格的大体一致。然而,在房价明显上涨时,我国CPI往往不会同步变化,甚至CPI中的居住类价格也与之背道而驰。国家统计局数据表明,2005年至2009年,我国CPI中的居住类价格分别同比上涨5.4%、4.6%、4.5%、5.5%和-3.6%,其中,涨幅最高的年份分别为2008年和2005年,事实上,这两年却是我国房价上涨压力较小的年份。

房展会现场,个别楼盘“直降10万元”的宣传也未能让购房者动心;登上看房班车的购房者更是少数。不少购房者对房价下跌的预期非常强烈,再加上贷款政策有所调整,他们选择推迟购房计划。不过,与购房者的预期有距离的是,现场并无大范围的促销活动,楼盘大幅降价的现象也不多,不少开发商选择下半年推出新盘,价格待定。消息称,上海房展会大多数参展楼盘的成交量均为个位数。

以2009年为例,国土部数据显示,房价同比上涨25.1%,部分重点城市房价涨幅甚至超过50%。而当年的CPI为同比下降0.7%。从理顺房价与物价关系方面考虑,我国应适当把房价纳入CPI统计,此举有助于更加“精确”地调控价格水平,更好地改善民生,减少经济指标“冲突”带来的宏观调控难度。

(五)各市、县住房保障部门要会同有关部门完善廉租住房申请、审核、公示、轮候、配租程序,确保廉租住房配租过程公开透明,配租结果公平公正。(六)各市、县住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务,加强廉租住房合同管理,明确承租对象的权利和义务,载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。

21世纪不动产分析师齐凡称:“随着调控新政的全面执行及房产税征收预期的增强,投资客集中抛售的现象将继续增多, 抛售潮将率先在高端市场上掀起。”

“随着各银行严格执行二套房利率上浮的政策,很多购房者‘绕过’住房贷款,通过申请住房抵押贷款的方式购买二套房来享受更低的优惠。”深圳一家银行工作人员透露说。

房地产调控政策出台后,上海第一个房展会颇为冷清。为期4天的“五一”房展会上未见大规模促销,不少开发商选择下半年推出新盘,而非大幅度降价。

如9月初业内所料,今年楼市“金九不金”。克而瑞中国的成交数据统计及预测显示,多个城市9月的成交量环比再度下滑。同时,国内部分一线龙头地产企业表示,将在国庆房展前继续增加新盘供应,抢占市场高点。

信托 地产 股权

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网友评论:

来自新乡的网友说:评论时间:2020-08-16

转危为安往往需要高超的心智,也需要好的心态。多思索少激动,多仁爱少仇恨,人生才变得更加美丽。回复


来自池州的网友说:评论时间:2020-08-16

生活中的每一件事,都可以用三个字总结:会过去。回复


来自德惠的网友说:评论时间:2020-08-16

当月光将花影描上了石隙,这粗陋的顽石也化生了媚迹。回复


来自新密的网友说:评论时间:2020-08-16

你所知道的不要全说,你所听到的不要全信。回复


来自东港的网友说:评论时间:2020-08-16

一个人如果连自己都不珍惜,又怎会有人珍惜?许多时候,你觉得没人爱你,没人疼你,没有对你好,首先就得反思一下,你自己是否爱自己,是否疼自己,是否对自己好。自私确实不好,但完全的无私就是对自己的伤害。所以啊,爱人先爱己。你爱自己有多少,别人爱你才有多少。回复


来自津的网友说:评论时间:2020-08-15

少年时代,要有礼赞生命的感恩;青年时代,要有自觉信念的价值;壮年时代,要有活水源头的精进;老年时代,要有愉悦生活的平静。回复


来自乐清的网友说:评论时间:2020-08-15

有些事,就是不值得被原谅,跟大不大度没有关系;各有各的底线,做错了,就应该考虑为自己的错误付出代价。不是每个对不起,都能换回来一个没关系。回复


来自太仓的网友说:评论时间:2020-08-15

起一座虹桥,指点着永恒的逍遥,在嘹亮的歌声里消纳了无穷的苦厄。回复


来自石家庄的网友说:评论时间:2020-08-14

你说还是活着等,等那一天!有那么一天吗?——你在就是我的信心回复


来自平顶山的网友说:评论时间:2020-08-14

不管你曾经被伤害得有多深,总会有一个人的出现,让你原谅之前生活对你所有的刁难。回复


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