【为什么房产证上没有使用年限】严跃进:应优先关注有支付能力的刚需群体


发布时间:2020-08-15 19:19:17 阅读量:7068 作者:鸿煊

以上两类群体的共同特征就是:有比较好的支付能力,购房的目的也是自居,但却无法入市为什么房产证上没有使用年限。此类群体,或持有优质实体资产(市中心好地段的住房),或拥有持续性好的现金流(未来增长的工资收入),但是碍于目前政策和市场环境的影响,购房计划被搁置。

◎严跃进

从楼市实施限购限贷政策开始,市场对“刚需”的理解似乎是一成不变的。即便在目前各个地方政府救市的过程中,“刚需”的范畴也主要指“以自居为主,且属于首套”的住房需求。其政策初衷是抑制投资投机需求、引导刚需购房者入市。

关于刚需购房者的支付能力,此前一直为政策界和学术界所忽视为什么房产证上没有使用年限。从经济学角度看,刚需是受价格影响较小的需求,但住房市场有其特殊性。住房需求是刚性的,但房产和普通日常家庭生活用品不一样,其价值量相当高。所以,即便是刚需,如果缺乏支付能力,那么也应该理解为“伪刚需”。正是对刚需的细分市场没有甄别,所以在楼市调控中存在着各类政策盲点。

在大城市市中心,一家三口拥挤在30平方米的小阁楼里的现象很常见。此类住房的市场评估价很高、变现能力强。但是地方政府和房企碍于拆迁成本,在短期内不会拆迁。同时,早期选择小户型住房的夫妻,随着子女长大,对住房改善的需求变得很强烈。不过在限购政策下,此类群体不能将此类住房销售,进而换购郊区价格低、户型大的住房。此类看似改善型的住房需求,实际上还是要归并为“刚需”范畴的。

另外,很多在大城市拼搏的年轻人(以25~35岁为主),在工作年限、婚姻状况、社保公积金等条件上都符合限购条件,甚至工资收入也很高,但却一时拿不出高额的首付款。所以即使跨过了限购政策的门槛,但买房的压力依然很大。而部分年轻群体虽然有比较好的储蓄额,但会发现最近的按揭贷款成本很高。加上近期房价出现下跌,所以购房的兴趣大大下降。

随着新型城镇化进程的加快,最近部分城市在户籍制度、旧城改造等方面进行了变革,已经开始关注此类刚需群体的利益诉求为什么房产证上没有使用年限。

部分城市在户籍制度和购房政策上进行改革。今年上海设立的20多年人才类“集体户”制度将逐步退出历史舞台,取而代之的是属地“社区公共户”。广州市《引进人才入户管理办法实施细则》已经出炉,部分学历、收入、职称等方面占优势的群体将可以优先落户。安徽芜湖对高校毕业生购房安家补助政策进行调整,取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制,这意味着刚毕业的大学生在芜湖购房就可获补助。此类户籍制度和购房制度的改革,是针对此类未来支付能力强的购房群体而实施的。

而部分城市的旧城改造和城市复兴力度在加大。从目前城市用地的政策导向看,存量用地盘活的力度将大于增量用地的出让力度。在旧城改造下,城市市中心的老居民将获得比较好的拆迁赔偿,一般此类房产评估价都是郊区同户型住房的两倍以上。这显然能极大地改善他们的郊区置业需求。而通过对城市中心小户型住房需求的调查,也将能够给予有针对性的住房政策,从而助力此类群体尽早搬进新居。

此类部门“讲政治”,自然值得鼓励。相比来说,金融体系的动作则比较缓慢。从最近的信贷政策看,商业银行的动作比较消极。此前商业银行将所谓的8折房贷利率给了购房者,这批购房者最后都成了炒房客。如今在央行的监督下,商业银行承诺给购房者信贷优惠,结果只是基准利率。购房者甚至担心:房价下跌的幅度可能还不及信贷上升带来的成本高呢。

“沉睡”的公积金制度也亟待唤醒。很多购房者其实有一笔很大的公积金款项,但却无法充当首付款。在最近住房保障银行筹建过程中,实际上也需要考虑对此类沉淀的公积金款项进行盘活。一般来说,公积金款项缴纳较高的群体,基本属于收入稳定、信用级别高的群体。此类群体未来的支付能力会比较好,完全可以用公积金来抵扣三成首付款。在风险可控范围内,这样一类改革是有操作空间的。

当然,也不能忽视两类没有支付能力的刚需购房者。第一类是 “柜族”,即农民工群体。目前农民工的工资拖欠问题都很严重,哪能顾及所谓的公积金和社保?第二类是“蚁族”,即群租房群体。此类群体最近似乎又需要搬家了,因为所在城市打击群租的力度又在加大。此类刚需群体的住房支付能力欠缺,难以享受所谓的住房政策。地方政府的政策需要更务实和精准,否则也是治标不治本。

从目前楼市现状看,购房需求依然旺盛,只是以蛰伏的方式存在,这就要看政府如何用政策诱导其释放出来。显然,优先关注的焦点应该是有支付能力的刚需购房者。此类群体积极入市,利好楼市库存去化,也能够为市场注入有效的流动资金。而对于地方政府来说,既没有违背限购限贷政策的本意,也能够有效地让楼市需求释放,进而盘活城市住房资源。对过去笼统的“刚需”进行再定义,是对刚需群体住房需求进行的结构性分解和排序。在“一户一房”的住房分配思路下,落实这样的住房配套政策显然更务实。

(作者为上海易居房地产研究院研究员)

政策 住房 能力

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网友评论:

来自天长的网友说:评论时间:2020-08-15

每一个人降生到这个世界上来,一定有一个对于他最适宜的位置,只等他有一天来认领。一个位置对于他是否最适宜,应该去问自己的生命和灵魂,看它们是否感到快乐。回复


来自新民的网友说:评论时间:2020-08-15

其实我不敢想象,没有你,生活会怎样.。回复


来自淮南的网友说:评论时间:2020-08-15

不要太把一个人放在心上,因为在那个人的心里你或许什么都不是。回复


来自鞍山的网友说:评论时间:2020-08-15

善良和善感在人生的答卷上也会涂上几笔,起码是得一个甲加,在物欲洪流的大视野里,泾渭分明,条理清晰。回复


来自古交的网友说:评论时间:2020-08-15

想念一个人,需要冲动的感觉。思念一个人,需要深刻的烙印。接近一个人,需要满怀的诚意。爱上一个人,需要十足的勇气。放弃一个人,谈何容易。回复


来自高邮的网友说:评论时间:2020-08-14

人生三大遗憾:不会选择;不坚持选择;不断地选择。回复


来自灯塔的网友说:评论时间:2020-08-14

不要给我一整片森林,那我会迷路。我愿意为一颗树,放弃一大片原本就不属于我的森林。我只希望这棵树完完全全属于我的。它可以不高,但可以给我一片树荫,容我安安静静休息。我不贪心,我只是要你这一棵树。回复


来自深州的网友说:评论时间:2020-08-14

爱是一场催眠,醒来之后你被谁吸了灵。这就是为什么爱过之后,总觉得不仅失去他,也失去了一部分自己。被爱的人总是掌灵者,去爱的人反而失魂。在每段真心付出的感情中,总有一个人献祭了灵魂,收获了残忍。回复


来自云浮的网友说:评论时间:2020-08-13

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自永州的网友说:评论时间:2020-08-13

真想就这样对喜欢的人好,不多想,不求结果,没有目的,不问往后。就这样,顺着时间的脉络,日复一日的温柔下去。回复


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